REGOLAMENTO CONDOMINIALE:  ART. 1138 C.C.

1.     Deve contenere le norme e la ripartizione delle spese.

• Regolamento è obbligatorio, se sono più di 10 condomini.

• Regolamento è facoltativo, se sono meno di 10

2.    Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

3.    Il regolamento deve essere approvato dall‘assemblea con la maggioranza stabilita dal dell'articolo 1136 c2 ed allegato al registro verbali.

4.   Le norme del regolamento non possono togliere i diritti di ciascun condomino,

     Le norme del regolamento non possono vietare di possedere animali domestici

SANZIONI per chi non rispetta il regolamento.

Dal 18 giugno 2013 art. 70 Disp. c.c. ha stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200, e in caso di recidiva fino ad euro 800.

La somma è devoluta al fondo per le spese ordinarie.

L’applicazione della sanzione è deliberata dall’assemblea per maggioranza di cui al dell’articolo 1136 c2 del cc (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale del fabbricato).

L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO:

L’assemblea è l’organo decisionale e deliberativo del condominio.

L’Assemblea di carattere ordinario convocata una volta l’anno dall’Amministratore per deliberare su:

• approvazione del consuntivo;

• approvazione del preventivo (ripartizione spese).

• eventuali opere necessarie (possono essere sia ordinarie che straordinarie nella stessa seduta). (v. art. 1135 c.c.)

L’Assemblea chiamata a deliberare sull’approvazione del rendiconto condominiale DEVE essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno di gestione (art. 1130 c.c.).

L’Assemblea Straordinaria, è necessaria o per approfondire tematiche che richiedono studi o consulenze tecniche/fiscali particolari, o imprevisti, e può essere convocata in qualsiasi momento dell’anno (anche più in 1 anno).

Articolo 1136 c 6 cc specifica che:

“l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati

regolarmente convocati”. pena l’annullabilità delle delibere.

LE DELEGHE:

Se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale. Se sono meno di 20 non c’è massimo salvo diverse specificazioni nel regolamento condominiale.

ALL'AMMINISTRATORE NON POSSONO ESSERE CONFERITE DELEGHE

REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE:

La legge n.220/2012: Contiene informazioni dettagliate su singoli proprietari,

Nome, cognome, residenza, contatti, data di nascita e codice fiscale del proprietario, dati catastali.

Anche certificazioni e verifiche sulla manutenzione degli impianti delle parti comuni.

le modifiche devono essere comunicate per iscritto all’amministratore entro 60 giorni.

In mancanza L'amministratore richiede l’informazione mancante con lettera raccomandata. 30 giorni dopo, l’amministratore otterrà le informazioni addebitandone all’inadempiente le spese.

LA PRIVACY IN CONDOMINIO:

D.lgs. 196/2003 e Regolamento (Ue) 2016/679 (GDPR)

L'amministratore è obbligato a comunicare ai condomini e ai fornitori l'esistenza di una banca dati che contiene informazioni su di loro.

• Va bene la comunicazione in assemblea, purché siano avvertiti anche i non presenti, tramite il verbale assembleare.

• l’amministratore deve dare la possibilità agli interessati di conoscere il tipo di dati inseriti e deve consentire loro di aggiornarli e rettificarli.

CONDOMINO MOROSO COSA RISCHIA:

Normativo (l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, primo comma "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi".

La norma citata completa e rende attuale il disposto dell’art. 1130, primo comma n. 3, c.c. che impone all’amministratore di "riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni".

Intervento

"in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare prima di inoltrare un ricorso deve rintracciare nei pubblici registri il proprietario dell’ appartamento. Stesso discorso in caso di vendita dell’appartamento. L’art. 63, secondo comma, disp. att., c.c. prevede che "Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente". In poche parole, chi acquista compra anche i debiti. Questo principio, oramai consolidato nella giurisprudenza della Cassazione, è stato recentemente ribadito dagli stessi Giudici di legittimità, secondo i quali "lo status di condomino spetta all’acquirente e […]consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 comma 1" (così Cass. n. 23345 del 2008).

Decreto ingiuntivo contro il condomino moroso

È lo strumento per recuperare le somme dovute dal condomino. Il Soggetto legittimato ad agire è l’amministratore di condominio. Si tratta di uno di casi dall’art. 1131, primo comma, c.c., in cui l’amministratore potrà agire in giudizio senza il preventivo assenso dell’assemblea. E’ importante sottolineare, che si tratta di una norma imperativa. In sostanza, il regolamento di condominio (sia esso assembleare o contrattuale) non potrà derogare a quanto previsto dall’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. (si veda art. 72 disp. att. c.c.). L’amministratore di condominio - dopo aver messo in mora il condominio con raccomandata AR, potrà sulla base dell’ultimo piano di riparto approvato, ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento (immediatamente esecutivo) contro il condomino (cioè il proprietario dell’appartamento).

Prima di iniziare il procedimento

Prima di iniziare un’azione giudiziale sarà opportuno farla precedere dalla messa in mora ex. art. 1219 c.c. La legge non richiede sia preceduta da un’intimazione stragiudiziale di pagamento. Tuttavia ciò potrà essere oggetto di valutazione ai fini della condanna alle spese del giudizio nei casi di opposizione. Sulla base dell’ultimo stato di ripartizione approvato, potrà agire, d’ufficio, per il recupero del credito proponendo ricorso per ingiunzione di pagamento al giudice competente (Tribunale o Giudice di Pace, a seconda del valore della causa, del luogo in cui è situato il condominio).

Insieme a tale decreto, tuttavia, la legge stabilisce l’obbligo di notificare un atto di precetto prima di procedere con il pignoramento dei beni come ultimo monito, che accorda ulteriori dieci giorni per saldare il debito.

L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che, a prescindere dall’ottenimento di un decreto ingiuntivo, se i mancati pagamenti si protraggono per oltre 6 mesi, l’Amministratore può anche sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di essere utilizzati separatamente. Per esempio si potrà valutare la sospensione dell’utilizzo dell’ascensore.